Top 10 des conseils pour réussir sa défiscalisation

Opter pour un investissement locatif dans le neuf vous permet d’accroître en douceur votre patrimoine et de bénéficier, une fois l’achat amorti, d’un complément de revenu appréciable, notamment en vue de la retraite. A condition de faire les bon choix. Voici mes 10 conseils pour réussir votre achat immobilier dans le neuf
  • Sélectionnez un secteur porteur
On ne le répétera jamais assez, l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement… Choisissez une ville caractérisée par un accroissement continu de population, quartier bien desservi par les transports en commun, doté d’infrastructures commerciales... comme Montpellier par exemple

  • Montpellier agglomération c’est plus de 8 000 nouveaux habitants chaque année
  • 4 lignes de tramway
  • 6 lignes de bus
  • Autoroute A9 et A75
  • Centre commerciale, Odysseum, Polygone… 
Il faut bien choisir l’emplacement de votre futur investissement immobilier. Par exemple, avant d’acheter un appartement neuf de 2 pièces ou un studio, donc plutôt à destination des étudiants et jeunes actifs, vérifiez la proximité des facultés et des universités mais aussi des transports en commun. C’est évident mais il y en a encore qui investissent dans des studios alors que le programme immobilier neuf se trouve dans un quartier résidentiel familiale sans transport en commun…

Cherchez le triangle d'or

Une fois le secteur choisi, vous pouvez consulter les sites d’annonces immobilière classique ou bien comparer tout les programmes immobiliers neuf de tout les quartiers et visualiser les plans, les prix et les loyers, comme sur le site Internet spécialisé Comparimmoneuf.fr.
 
Gardez à l’esprit que dans l’idéal vous devez rechercher un quartier qui correspond au triangle d’or de l’investisseur qui réunit les critères suivants :
  • Transport en commun
  • Commerce de proximité
  • Bassin d’emploi stable 
Ainsi votre locataire se déplace rapidement, consomme facilement et travaille à proximité de chez lui… Ainsi vous ne pouvez pas vous tromper.

Achetez un logement qui vous plaît ou pas

Il faut arrêter avec cette croyance… si tout le monde aimaientt habiter dans un appartement neuf orienté plein sud et ne pas pouvoir profiter de sa terrasse où il fait 40 degrés à l’ombre l’été ça se saurait… Trêve de plaisanterie sachez que tout le monde n’a pas forcément les même gouts que vous et que si pour certain, habiter un appartement neuf plein sud est leur premier critère d’autres préféreront habiter un appartement sans vis à vis quitte à être plein nord. Ne restez donc pas campez sur vos critères et sachez être ouvert d’esprit.

Diversifiez vos investissements

En cas de défaillance, comme on dit, mieux vaut ne pas avoir mis tous ses œufs dans le même panier. Je vous conseil de privilégier l’achat de plusieurs petites surfaces pour un même budget dans différents lieux, plutôt qu’un seul bien immobilier dans la mesure du possible. De plus les petites surface se revendent mieux et plus rapidement.

Vouloir tout contrôler n’est pas une bonne idée

Lors d’un investissement immobilier locatif, vous serez surement confrontés à tout un ensemble de problématiques :
  • Trouver le bon appartement neuf dans le bon programme neuf au bon prix
  • Trouver de bons locataires solvables
  • Gérer l’entretien de votre logement neuf
  • Vérifier de la bonne tenue de toutes les démarches administratives​ 

Autant vous dire que gérer absolument tout seul un investissement locatif dans le neuf de A à Z est une mission délicate et trés prenante. Il faut donc savoir s’entourer de professionnels, experts dans leurs domaines respectifs, qui seront plus à même de vous conseiller et de gérer les différents aspects de votre investissement locatif

Ne cherchez pas de rentabilité illusoire

Arrêter de chercher des rentabilités qui n’existent pas. Compte tenu des performances des placements classiques, un rendement de 3 à 4 % par an est très convenable. Je ne serai que trop vous conseiller de fuir comme la peste les appartements neufs qui affichent des rentabilités exceptionnelles, ils cachent souvent un programme immobilier neuf mal placé ou un appartement qui ne trouvera pas de locataire. Et là pour le coup, votre rentabilité exceptionnelle se transformera en désastre…

Pensez défiscalisation oui, mais

Oui, la réduction d’impôt est alléchante, mais pour autant, si vous investissez dans un appartement mal agencé et dans un mauvais quartier, vous allez vite déchanter. L’emplacement, l’attractivité locative, la qualité du bien sont des éléments impératifs pour réussir une opération immobilière.

Mettez votre bien en gestion

Un gestionnaire vous déchargera des soucis, des démarches administratives et assurera bien plus efficacement que vous le recouvrement d’éventuelles créances. Pour les honoraires : 5 à 10 % des loyers charges comprises et qui sont 100% déductibles de vos revenus fonciers.
 
Sélectionnez votre locataire
 
Loyer inférieur à un tiers des revenus, possibilité de caution solidaire. Demandez le maximum de garanties aux locataires afin de percevoir les loyers et donc de sécuriser votre investissement immobilier et surtout de pouvoir assurer le remboursement du crédit immobilier.
   
Souscrivez une garantie

Pour protéger votre patrimoine immobilier, vous pouvez souscrire à une assurance, garantie des loyers, qui permet de couvrir les créances jusqu’à 70 000 € par logement et les détériorations jusqu’à 7 700 €. Il faut compter entre 1,5 et 2,5 % de vos loyers pour être assuré contre le risque locatif.

Ne pas rester sur une idée fixe

Choisir c’est renoncer, si vous ne trouvez pas votre bonheur c’est que vous êtes trop exigeant et qu’il va falloir faire des concessions, le meilleur conseil que je puisse vous donner c’est de remettre à plat votre projet et de vous poser les bonnes questions.
  • Pourquoi je souhaite investir dans l’immobilier neuf ?
  • Quel est mon objectif fiscal ?
  • Quel est mon objectif patrimonial ?
  • Avez-vous optimisé votre budget pour cet investissement ?
  • Avez-vous choisi des quartiers correspondant à votre budget ?
  • Listez les 3 critères les plus importants concernant l’appartement neuf
  • Listez les 3 critères sur lesquels vous seriez prêt à faire des concessions 
Ce n’est pas évident, mais après avoir répondu à ces questions vous devriez y voir plus clair dans votre projet.