Vous allez investir dans une résidence service ? En voilà une bonne idée d'autant que c'est un investissement qui présente de nombreux avantages, qu'il soit destiné aux retraités, aux voyageurs, aux étudiants, etc. Faites attention toutefois à ne pas tomber dans les pièges des prometteurs. Ces derniers étant de plus en plus nombreux à vous jouer des tours. Pour vous aider, voici quelques conseils importants pour éviter les entourloupes des prometteurs.

S'assurer que le loyer n'a pas été surcoté

En promettant un rendement grimpant jusqu'à 5,5%, les résidences gérées font tout pour attire l'œil. Par contre, on peut très bien tomber sur un loyer surévalué, une pratique qui permet au promoteur de gonfler ses tarifs. Le prix est souvent de 50% au dessus du prix du récent et c'est lors de la revente que les propriétaires découvrent la supercherie. Qu'arrivera-t-il à ses propriétaires qui on payé 18 300 euros le mètre carré pour une chambre d'Ehpad, commercialisé par Orpéa dans le quartier du XV arrondissement de Paris? Où encore aux propriétaires qui ont déboursé 15 000 euros le mètre carré près de la Croisette, un prix deux fois plus cher que celui du neuf? Les propriétaires ne peuvent même pas compter sur la mutualisation des revenus entre programmes d'un même exploitant, qui est le plus souvent présentée comme une garantie. Le président de la Farprah, Olivier Mety assure que ''si votre résidence est déficitaire, la mutualisation préférera raboter le loyer plutôt que de compenser les pertes''.

Faire appel à des experts indépendants pour valider l'opération

Pour les vendeurs, les biens commercialisés clés en main sont surtout une bonne affaire, car ils sont payés à la commission. Avant la signature d'un contrat, il vaut mieux accroitre les avis indépendants. Il faut en premier consulter les agents immobiliers qui vous indiqueront le prix des biens de moins de cinq ans du secteur. Vous pouvez également demander l'avis écrit sur l'opportunité d'investir à votre notaire. Dans le cas où il refuse de s'engager, soyez méfiant ! En déboursant 1000 euros, vous pouvez faire appel à un expert-comptable qui vérifiera pour vous la viabilité de l'affaire. Pour les résidences de tourisme, si l'exploitant s'engage à reverser un loyer qui excède 35% de ses dépenses totales aux bailleurs, l'équation pourrait être difficile à tenir. Selon le conseil de Paul Duvax, avocat à Paris, il serait plus judicieux de conserver les mails échangés avec le vendeur. ''Questionnez-le sur la solidité de l’exploitant, la crédibilité des projections financières…'' et faites appel à un huissier pour faire une capture d'écran du site internet qui affiche la promesse de rendement.

Les baux à durée ferme sont à privilégier

Normalement, un bail commercial est un bail ferme donc, jamais inférieur à neuf ans et un mois. Pour le cas des Ehpad, le bail peut atteindre onze ans, voire plus selon Philip Pechayre. Cependant, il faut savoir rester sur ses gardes. Il peut arriver que des baux permettent au locataire exploitant de donner un préavis tous les trois ans durant les neuf mois. Ce qui leur permet de vous menacer de partir à la moindre difficulté rencontrée si vous n'acceptez pas de baisser le loyer. Soyez méticuleux sur l'examen du bail commercial Depuis le mois de juin 2014, la loi interdit au locataire de payer les gros travaux. Cependant, plusieurs exploitants d'Ehpad dont une promesse sur leur bail de prendre les travaux à leurs charges. Comme la loi est de leur côté, en cas de soucis, rien ne l'empêchera de vous imputer ces travaux, même s'il vous a déjà demandé de baisser le loyer. Dans le cas où le bail comporte une clause qui attribue au gérant un mandat permanent de présentation aux assemblées générales de copropriété, ne signez pas le bail, car vous risquez de ne recevoir ni les convocations ni les comptes rendus de ces réunions.

Inspecter la clause d'indexation des loyers

L'instauration des clauses de plafonnement est un classique des baux commerciaux. Ils sont à 1,5% ou 2% de la révision des loyers qui est calée soit sur l'ILC ou l'Ilat. En cas de rebond de l'inflation, cela pourrait rabaisser la rentabilité de votre placement. Comme il est difficile de négocier sa suppression, soyez intraitable.

Ne cumulez pas les impayés

Le premier réflexe à adopter en cas d'un premier impayé de la part de l'exploitant est de lui notifier par huissier un commandement de payer. La meilleure solution consiste à choisir un avocat et de fédérer au plus vite les autres copropriétaires, une raison de plus pour assister aux AG afin d'avoir les coordonnées de ces derniers.